Mais-valias imobiliárias. Leia as respostas do consultório financeiro às suas perguntas – Investidor Privado

| Eduardo Fernandes
Quem vende uma segunda habitação, o que tem em seu obséquio nas mais-valias? Ou seja o que é que a lei me possa propiciar?

Até ao final de dezembro de 2024, caso tenha vendido uma segunda habitação, goza do recta de uma isenção da tributação sobre mais-valias em sede de IRS, ao abrigo do Pacote Mais Habitação. Porém, em 2025, esta isenção já não se encontra em vigor.

Ou seja, se vendeu uma segunda habitação entre o dia 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, na entrega da enunciação de IRS que decorre até 30 de junho de 2025 pode beneficiar do regime de isenção de tributação de mais-valias. Mas para tal, o valor da venda, inferido da amortização do empréstimo para compra do imóvel, precisa de ser aplicado na amortização de um crédito habitação talhado à habitação própria e permanente.

Outra das formas de beneficiar da isenção de mais-valias numa segunda habitação é quando o imóvel vendido foi comprado antes da ingressão em vigor do Código do IRS (1989).

Fora estas exceções, metade do lucro conseguido com a venda de um imóvel é fim de tributação em sede de IRS. Atenção, não existe uma taxa fixa. O imposto a remunerar depende dos rendimentos registados e do enquadramento fiscal do vendedor.

| Pedro Miguéns
Vendi imóvel em dezembro de 2024 com mais-valia. Entretanto, no início de 2025 (menos de 3 meses depois), adquiri habitação própria e permanente. O valor da venda, pode ser utilizado na HPP de forma a que a mais-valia não seja tributada?

À partida, nestas condições, é provável beneficiar da isenção de pagamento de mais-valia, desde que seja reinvestido o valor da venda do imóvel na compra de uma habitação própria e permanente. Todavia, o imóvel vendido em dezembro deve ter sido a sua HPP ou do confederado familiar, comprovada através do respetivo estância fiscal, nos 12 meses anteriores à data da transmissão (segundo o CIRS). Se reinvestiu a totalidade do valor da venda, descontada a eventual amortização de um crédito habitação, beneficia da isenção totalidade da tributação da mais-valia. Porém, a intenção de reinvestir oriente valor deve ser declarada no incorporado G da enunciação de IRS relativa ao ano da venda e só em 2026, quando estiver a entregar a enunciação de IRS referente a 2025 é que poderá declarar o reinvestimento.

| Rui Duarte
Vendi um imóvel / ruinoso a uma junta de freguesia oriente ano de 2025 sem o recta de preferência. Fico ausente de pagamento de mais-valias em 2026?

Em princípio, poderá permanecer isento. O pacote Mais Habitação, que entrou em vigor em 2024, levou a algumas alterações ao Regime dos Benefícios Fiscais. Aí, ficou estabelecido que quem vender um imóvel para habitação ou terreno para construção ao Estado, às regiões autónomas, às entidades públicas empresariais na espaço da habitação ou às autarquias locais não tem de remunerar imposto sobre as mais-valias.

No entanto, isto não se aplica aos ganhos realizados por residentes com estância fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável ou a vendas através do tirocínio de recta de preferência.

Ora, tendo dito que vendeu sem recta de preferência e assumindo que tem estância fiscal em Portugal, à partida, está isento. De qualquer forma é recomendado que contacte a Poder Tributária ou um contabilista para expulsar as dúvidas que prevaleçam.

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